Affitti brevi, nuove regole UE: quando le città potranno introdurre limiti
L’Affordable Housing Act entra nella fase legislativa: Bruxelles definisce il metodo per individuare le aree sotto stress abitativo, ma la decisione resta ai territori
La presentazione dell’Affordable Housing Act da parte della Commissione europea segna un passaggio di fase per il mercato degli affitti brevi. Per la prima volta l’Europa definisce un metodo comune per stabilire quando un’area urbana è sotto stress abitativo e quali condizioni devono essere soddisfatte affinché un’autorità locale possa intervenire sugli usi non primari delle abitazioni. Il tema non riguarda solo la politica abitativa, ma incide direttamente sulla disponibilità di inventory turistico, sugli investimenti immobiliari e sulle strategie di gestione delle destinazioni.
La novità delle ultime ventiquattro ore è sostanziale. Fino a ieri il dossier si basava su bozze circolate informalmente; ora esiste una proposta formale che chiarisce criteri, limiti e requisiti probatori. Il Joint Research Centre definisce che una zona può essere considerata sotto pressione attraverso l’analisi del rapporto prezzi‑redditi e la presenza di almeno una pressione strutturale destinata a persistere nei tre anni successivi. Tra queste pressioni rientra anche l’impatto degli affitti brevi, cresciuti del 93% nell’Unione tra il 2018 e il 2024. È un dato che, insieme al 51% dei cittadini delle città che considera la casa un problema urgente, spiega la scelta di Bruxelles di intervenire con un quadro metodologico uniforme.
Il punto centrale è che l’Unione non introduce alcuna restrizione automatica. La decisione resta ai territori, ma dovrà essere supportata da evidenze solide. Per limitare gli affitti brevi, un Comune dovrà dimostrare che l’attività ha prodotto un impatto negativo significativo sull’accessibilità o sulla disponibilità degli alloggi per almeno tre anni. Dovrà inoltre provare che misure meno restrittive non sarebbero efficaci e che l’intervento è mirato, necessario e proporzionato. Il quadro europeo serve a evitare contenziosi e a garantire che le scelte locali rispettino il principio di sussidiarietà, senza creare frammentazione nel mercato unico.
Il regolamento non è ancora applicabile: ora passa al Parlamento europeo e al Consiglio. Tuttavia, l’Italia è uno dei Paesi dove il nuovo metodo potrebbe avere effetti più immediati. Città come Firenze, Roma, Venezia, Milano, Napoli, le località costiere e le isole presentano già condizioni che potrebbero rientrare nei criteri europei. La questione diventa quindi operativa: quali città potranno intervenire, con quali prove e con quali conseguenze per prenotazioni, investimenti e strategie di destinazione.
Per il settore trade, l’Affordable Housing Act introduce una matrice interpretativa che separa ciò che stabilisce Bruxelles da ciò che può fare un Comune e da ciò che accade alle strutture già online. La dimostrazione dello stress abitativo richiederà dati aggiornati su prezzi, redditi, disponibilità di alloggi e impatti degli affitti brevi. Le eventuali misure non potranno essere retroattive e dovranno essere temporanee, con revisione periodica. Per host e property manager, il tema non è solo normativo ma strategico: la prevedibilità regolatoria diventa un elemento chiave nella pianificazione degli investimenti e nella gestione dell’inventory.
La posizione dell’industria, espressa da CCIA Europe, evidenzia la necessità di un controllo indipendente sulle restrizioni, ma si tratta di un punto di vista e non di un dato istituzionale. Restano da verificare tempi e modalità con cui le singole città italiane decideranno di utilizzare il nuovo quadro. La proposta della Commissione non armonizza le politiche abitative nazionali e non attribuisce nuove competenze all’Unione, ma interviene per garantire il corretto funzionamento del mercato unico, evitando che misure divergenti generino contenziosi.
L’Affordable Housing Act apre una fase nuova per il mercato degli affitti brevi. La digitalizzazione dei dati, la capacità di dimostrare pressioni strutturali e la necessità di misure proporzionate diventano elementi centrali nella relazione tra turismo e residenzialità. La partita ora passa ai territori, che dovranno decidere se trasformare la possibilità in realtà, definendo il futuro dell’offerta turistica nelle aree più esposte alla pressione abitativa.